關(guān)于《綏寧縣人民政府關(guān)于公布實(shí)施綏寧縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估成果的通知》
的政策解讀
一、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定的必要性
隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策的逐漸放開，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的管理顯得日益重要。本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制定，不僅為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了價(jià)格參考依據(jù)，為集體建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、入股等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中的地價(jià)等提供合理的依據(jù)，更在規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，為政府有關(guān)部門全面掌握集體土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用集體土地提供依據(jù)等方面有重要意義。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理工作的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2020〕106號）和《關(guān)于進(jìn)一步做好湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)工作的通知》（湘自資辦發(fā)〔2022〕23號）文件要求，我縣于2020年9月開始制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并于2022年8月30日通過湖南省自然資源廳驗(yàn)收。
二、文件制定過程
2020年9月，縣自然資源局組織技術(shù)單位開始制定綏寧縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并迅速組織開展了前期各項(xiàng)工作，具體包括以下幾個(gè)方面：一是制定綏寧縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估工作方案和技術(shù)方案，收集相關(guān)基礎(chǔ)資料與圖件，地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查，共收集樣點(diǎn)資料200個(gè)；二是對外業(yè)調(diào)查資料進(jìn)行檢查、分析、整理、錄入及建庫；三是劃分土地級別并進(jìn)行檢驗(yàn)校正；三是測算樣點(diǎn)地價(jià)，測算確定各用地類型各級別基準(zhǔn)地價(jià)；四是對成果進(jìn)行分析和實(shí)地校核后得到集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估成果。
在初步成果形成后，2021年12月31日，縣自然資源局召開成果聽證會，征詢各單位、專家和公眾意見，采納了聽證會代表的意見，對成果進(jìn)行了修改。
2022年4月，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)工作的通知》（湘自資辦發(fā)〔2022〕23號）對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)工作的最新要求，對成果進(jìn)行進(jìn)一步的更新完善，形成最終上報(bào)成果。提交上報(bào)成果后，省自然資源廳組織相關(guān)專家對成果進(jìn)行多輪審查，并召開領(lǐng)域內(nèi)專家評審會，進(jìn)行了兩輪意見反饋、修改。2022年8月30日，省自然資源廳組織專家對成果進(jìn)行驗(yàn)收，成果通過驗(yàn)收。2022年10月25日，省自然資源廳出具了《關(guān)于同意公布實(shí)施綏寧縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估成果的函》，同意按照該評估成果公布實(shí)施。
三、文件主要內(nèi)容
基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包含了七個(gè)方面的內(nèi)容，分別是：①設(shè)定土地級別的平均土地價(jià)格；②設(shè)定時(shí)間（估價(jià)期日）的土地價(jià)格；③設(shè)定用途的土地價(jià)格④設(shè)定權(quán)利狀態(tài)（指完整出讓土地使用權(quán)）下的土地價(jià)格；⑤法定最高出讓年期的土地價(jià)格；⑥設(shè)定容積率（通常為區(qū)域平均容積率）下的土地價(jià)格；⑦設(shè)定開發(fā)程度下的土地價(jià)格。
1、土地級別：根據(jù)綏寧縣土地利用現(xiàn)狀、土地條件、城市規(guī)劃等多方面資料，對集體土地進(jìn)行綜合定級。根據(jù)定級結(jié)果，綏寧縣商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地均劃分為四個(gè)級別。
2、估價(jià)期日：根據(jù)評估開展的時(shí)間，同時(shí)考慮到成果的現(xiàn)勢性，確定本次基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2021年12月31日。
3、土地用途：綏寧縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)用途為商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地四大類。
4、土地權(quán)利狀況：根據(jù)《集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》，參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，除宅基地為宅基地使用權(quán)外，其他地類基準(zhǔn)地價(jià)權(quán)利狀況確定為出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。
5、土地使用年期：根據(jù)國務(wù)院第55號令和綏寧縣實(shí)際情況，結(jié)合最新政策和文件要求，本輪集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估中，土地使用年期設(shè)定中，商服用地為40年，宅基地為無限制年期，工礦倉儲用地為50年，公共管理與公共服務(wù)用地年期設(shè)定為50年。
6、容積率：根據(jù)外業(yè)調(diào)查資料中綏寧縣集體房屋層數(shù)、建筑密度、建筑系數(shù)等指標(biāo)，經(jīng)過分析與測算，確定綏寧縣集體平均容積率的設(shè)定水平。
7、開發(fā)程度：通過調(diào)查，綏寧縣集體建設(shè)用地開發(fā)程度普遍達(dá)到宗地紅線外“三通”及紅線內(nèi)場地平整，故土地開發(fā)程度界定為三通一平，即宗地紅線場地外通電、通路、通訊，紅線內(nèi)土地平整。
